Obras urgentes en la comunidad: ¿se pueden hacer sin convocar la junta?
Redacción de Guía de propietarios · Actualizado el
Respuesta rápida
Sí. El administrador, o el presidente si no hay administrador, puede ordenar las reparaciones urgentes sin convocar la junta, informando enseguida al presidente o a los propietarios. Una avería de agua, un riesgo de desprendimiento o un ascensor parado son urgencias. Las obras de conservación obligatorias tampoco se votan: la junta solo decide cómo se reparte el pago.
Una tubería rota un sábado o una cornisa que amenaza con caer no pueden esperar a la próxima junta. La ley prevé estas situaciones.
Las reparaciones urgentes las ordena el administrador
El artículo 20.c de la Ley de Propiedad Horizontal encarga al administrador atender a la conservación del edificio, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes y dando inmediata cuenta al presidente o a los propietarios.
Si la comunidad no tiene administrador, esa función la ejerce el presidente (art. 13.5).
Después, la junta es informada de las medidas urgentes adoptadas (art. 14.c).
Qué se considera urgente
- Fugas de agua o roturas de bajantes que causan daños.
- Riesgo de desprendimiento de fachada, cornisas o balcones.
- Ascensor averiado, sobre todo si hay vecinos con movilidad reducida.
- Averías de electricidad o gas en zonas comunes.
- Puertas de acceso rotas que comprometan la seguridad.
Las obras necesarias no se votan
Aparte de la urgencia, las obras necesarias para la conservación del edificio (incluidas las de seguridad, habitabilidad y accesibilidad, y las que ordene el ayuntamiento) son obligatorias y no requieren acuerdo previo de la junta (art. 10.1.a). La junta solo decide la derrama y cómo se paga.
| Tipo de obra | ¿Necesita junta? |
|---|---|
| Reparación urgente | No; se informa después |
| Conservación necesaria no urgente | No para hacerla; sí para el reparto y el pago |
| Orden del ayuntamiento (por ejemplo, tras la inspección técnica) | No para hacerla; sí para el reparto |
| Mejora no necesaria | Sí, 3/5 |
Cómo se pagan
- Con el fondo de reserva, que está para esto. Ver fondo de reserva.
- Si no alcanza, con una derrama que reparte la junta según los coeficientes. Calcula tu parte con la calculadora de derramas.
Si tú ves la avería
Todo propietario que advierta la necesidad de una reparación urgente en un elemento común debe comunicarlo sin dilación al administrador (art. 7.1). Y debe permitir la entrada en su piso si hace falta para repararla (art. 9.1.c y d).
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Preguntas frecuentes
¿Y si un vecino paga una reparación urgente de su bolsillo?
Si era realmente urgente y avisó a la comunidad, puede pedir que se le reembolse. Lo prudente es avisar antes al administrador o al presidente y guardar facturas y fotos.
¿Se paga con el fondo de reserva?
Sí, el fondo de reserva existe precisamente para obras de conservación y reparación. Lo que se gaste se repone al ejercicio siguiente.
Fuentes
Guía informativa basada en el texto oficial de la ley. Los estatutos de cada comunidad pueden añadir reglas propias: si hay dinero o un conflicto serio en juego, consulta con un administrador de fincas o un abogado.
