¿Puede la comunidad prohibir los pisos turísticos? Mayoría y requisitos
Redacción de Guía de propietarios · Actualizado el
Respuesta rápida
Sí. La junta puede prohibir, limitar o condicionar los pisos turísticos con el voto favorable de tres quintas partes de los propietarios que representen también tres quintas partes de las cuotas. El Tribunal Supremo confirmó en 2024 que "limitar" incluye prohibir. Además, desde el 3 de abril de 2025 quien quiera abrir un piso turístico necesita la aprobación expresa de la comunidad.
Los pisos turísticos son hoy una de las mayores fuentes de conflicto en los edificios: ruido, entradas y salidas a cualquier hora, desgaste de los elementos comunes. La ley da a las comunidades dos herramientas.
1. Prohibirlos o limitarlos con 3/5
El artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal permite a la junta aprobar, limitar, condicionar o prohibir la actividad de alquiler turístico. Hace falta una doble mayoría:
- 3/5 del total de propietarios, y
- que esos propietarios sumen 3/5 de las cuotas de participación.
Durante años los juzgados discutieron si “limitar” permitía prohibir del todo. El Tribunal Supremo zanjó la cuestión en sus sentencias 1232/2024 y 1233/2024, de 3 de octubre: limitar incluye prohibir, así que basta con los 3/5 y no hace falta unanimidad.
Cómo se cuentan los votos
- Los ausentes que no se opongan por escrito en 30 días desde que reciben el acta cuentan a favor (art. 17.8).
- Los morosos sin derecho a voto no se cuentan (art. 15.2).
- El propietario del piso turístico sí vota.
Con la calculadora de mayorías puedes comprobar si tu comunidad llega a los 3/5.
2. Desde abril de 2025: hace falta permiso de la comunidad
La Ley Orgánica 1/2025 añadió el apartado 3 al artículo 7. Desde el 3 de abril de 2025, quien quiera empezar a usar su vivienda como piso turístico necesita la aprobación expresa de la comunidad, también por 3/5.
Es un cambio importante: antes la comunidad tenía que reunir la mayoría para prohibir; ahora es el propietario quien necesita la mayoría para empezar.
Si alguien abre un piso turístico sin esa aprobación, el presidente debe requerirle que cese y, si no lo hace, la junta puede autorizar una acción judicial de cesación.
Qué pasa con los pisos que ya funcionaban
| Situación | ¿Puede seguir? |
|---|---|
| Piso turístico legal antes del 3 de abril de 2025 | Sí, con las condiciones de la normativa turística (disposición adicional segunda) |
| La comunidad aprueba después una prohibición | No afecta a lo anterior: los acuerdos no son retroactivos |
| Piso abierto después del 3 de abril de 2025 sin aprobación | No: la comunidad puede exigir que cese |
Cobrarles más gastos
Con la misma mayoría de 3/5 la junta puede fijar cuotas especiales o subir la participación en los gastos comunes de la vivienda turística, con un tope: el incremento no puede superar el 20 %.
Cómo hacerlo, paso a paso
- Pide al presidente que incluya el punto en el orden del día de la próxima junta. Cualquier propietario puede hacerlo por escrito (art. 16.2).
- En la junta, votad el acuerdo concreto: prohibición, limitación o condiciones.
- Comprobad la doble mayoría de 3/5 en el acta, con nombres y cuotas.
- Enviad el acta a los ausentes y esperad 30 días.
- Para que el acuerdo afecte también a futuros compradores, conviene inscribirlo en el Registro de la Propiedad como modificación de los estatutos.
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Preguntas frecuentes
¿La prohibición afecta a un piso turístico que ya estaba funcionando?
Los acuerdos del artículo 17.12 no tienen efectos retroactivos. Además, quien ya ejercía la actividad legalmente antes del 3 de abril de 2025, acogido a la normativa turística, puede seguir con las condiciones y plazos de esa normativa.
¿Puede la comunidad cobrar más gastos al piso turístico?
Sí, con la misma mayoría de 3/5 la junta puede fijar cuotas especiales o subir su participación en los gastos comunes, siempre que el aumento no supere el 20 %.
¿Y si es un alquiler de temporada, no turístico?
El artículo 17.12 se refiere a la actividad turística de la letra e) del artículo 5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Un alquiler de temporada (por estudios o trabajo) no entra, salvo que encubra un uso turístico.
Fuentes
- Ley 49/1960, sobre propiedad horizontal (texto consolidado), artículos 7.3, 17.12 y disposición adicional segunda
- Tribunal Supremo: nota sobre las sentencias del Pleno de la Sala Primera de octubre de 2024
Guía informativa basada en el texto oficial de la ley. Los estatutos de cada comunidad pueden añadir reglas propias: si hay dinero o un conflicto serio en juego, consulta con un administrador de fincas o un abogado.
