Humedades por capilaridad o por condensación: ¿quién paga en la comunidad?
Redacción de Guía de propietarios · Actualizado el
Respuesta rápida
La humedad por capilaridad sube desde el terreno por los muros y cimientos, que son elementos comunes, así que su reparación la paga la comunidad. La condensación aparece por el vapor de agua de dentro de la vivienda, por falta de ventilación o calefacción, y normalmente la resuelve cada propietario. Si la condensación se debe a un mal aislamiento de la fachada, puede ser cosa de la comunidad.
Las manchas de humedad son de los problemas más frecuentes en los pisos, sobre todo en bajos y en edificios antiguos. Antes de discutir quién paga, hay que saber de dónde viene.
Los tres tipos de humedad
| Tipo | Cómo se reconoce | Origen | ¿Quién paga normalmente? |
|---|---|---|---|
| Capilaridad | Manchas en la parte baja de la pared, pintura que se abomba, sales blancas | El agua del terreno sube por muros y cimientos | La comunidad |
| Filtración | Mancha que crece con la lluvia o en un punto concreto | Agua que entra por fachada, cubierta o tuberías | Comunidad, si es un elemento común; el vecino, si viene de su piso |
| Condensación | Moho negro en esquinas, techos, ventanas; empeora en invierno | Vapor de agua del interior que se condensa en superficies frías | El propietario, salvo defecto del edificio |
Capilaridad: es un problema de la comunidad
Los cimientos, los muros y la estructura son elementos comunes (art. 396 del Código Civil). Si la humedad sube del terreno por ellos, la reparación (barrera química, drenajes, impermeabilización) es una obra de conservación obligatoria de la comunidad (art. 10.1.a LPH).
Se paga entre todos según su cuota, aunque solo afecte a los bajos.
Condensación: casi siempre, del propio piso
La condensación nace dentro de la vivienda: cocinar, ducharse, secar ropa o la falta de ventilación. Se resuelve con:
- Ventilar a diario, sobre todo cocina y baño.
- Calefacción regular en invierno.
- Extractores o deshumidificadores.
Excepción: si se debe a un puente térmico o a un mal aislamiento de la fachada (un elemento común), un técnico puede concluir que la causa es del edificio. Entonces la comunidad puede tener que actuar.
Qué hacer
- Pide un informe técnico que diga el tipo y el origen.
- Si es de la comunidad, comunícalo por escrito al presidente o al administrador.
- Si no repara, sigue los pasos de la comunidad no quiere reparar.
Si la humedad viene del piso de arriba, mira humedades y filtraciones del vecino.
Preguntas frecuentes
¿Cómo sé qué tipo de humedad tengo?
Lo más fiable es que la vea un técnico, que puede medir la humedad del muro. Como pista: la capilaridad aparece abajo, con manchas y sales blancas a menos de un metro del suelo; la condensación, en esquinas, techos, detrás de muebles y en ventanas, con moho negro y más en invierno.
¿Y la humedad por filtración?
Es la que entra desde fuera: por la fachada, la cubierta o una tubería. Si viene de un elemento común la paga la comunidad, y si viene del piso de un vecino, ese vecino o su seguro.
Fuentes
- Ley 49/1960, sobre propiedad horizontal (texto consolidado), artículos 9.1.b y 10.1.a
- Código Civil (texto consolidado), artículo 396
Guía informativa basada en el texto oficial de la ley. Los estatutos de cada comunidad pueden añadir reglas propias: si hay dinero o un conflicto serio en juego, consulta con un administrador de fincas o un abogado.
