Reparar la fachada y los balcones: ¿quién paga, la comunidad o el vecino?
Redacción de Guía de propietarios · Actualizado el
Respuesta rápida
La paga la comunidad. El Código Civil considera elemento común la fachada, incluidos los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas y su imagen. Reparar frentes, cornisas, barandillas exteriores o voladizos de balcones es un gasto común que se reparte por cuotas. Al dueño le toca lo interior de su balcón, como el suelo o la impermeabilización de uso privativo, salvo que el título diga otra cosa, y los daños que cause por su descuido.
Una cornisa que se desprende o unos balcones con el hormigón agrietado suelen acabar en una derrama. La duda es siempre la misma: ¿paga todo el edificio o el dueño del balcón?
La fachada es de todos
El artículo 396 del Código Civil enumera los elementos comunes del edificio. Entre ellos están las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluida su imagen o configuración y los elementos de cierre que las forman.
Por eso, reparar la fachada es un gasto común que se reparte según el coeficiente de cada piso (art. 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal), y es una obra de conservación obligatoria que no necesita votación (art. 10.1.a).
Qué paga cada uno
| Elemento | ¿Quién paga? |
|---|---|
| Muros, revestimiento y pintura exterior de la fachada | La comunidad |
| Cornisas, molduras y voladizos | La comunidad |
| Frente y cantos exteriores del balcón | La comunidad |
| Barandilla exterior que forma parte de la imagen de la fachada | Normalmente la comunidad |
| Suelo, baldosas y desagüe del balcón de uso privativo | Normalmente el dueño |
| Daños causados por el dueño (por ejemplo, una jardinera que filtra) | El dueño |
| Toldos, cerramientos o aparatos que puso el vecino | El vecino |
La línea entre lo común y lo privativo en los balcones depende mucho de lo que diga el título constitutivo: revísalo antes de discutir.
Cómo se aprueba y se paga
- El administrador encarga un informe técnico o lo exige la inspección técnica del edificio.
- La junta aprueba el presupuesto y la derrama. Calcula tu parte con la calculadora de derramas.
- Se paga con el fondo de reserva y, si no alcanza, con la derrama. Más en ¿tengo que pagar la derrama?.
Si hay peligro
Si algo puede caer a la calle, es una reparación urgente: el administrador puede ordenarla sin esperar a la junta. Ver obras urgentes sin junta.
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Preguntas frecuentes
¿Puedo negarme a pagar la fachada si mi piso es interior?
No. Es un gasto común y no usar o no ver ese elemento no exime de pagarlo (artículo 9.2 de la Ley de Propiedad Horizontal). Solo te libraría una exención expresa en el título o los estatutos.
¿Y si el ayuntamiento obliga a reparar la fachada?
Es una obra de conservación obligatoria: no se vota si se hace, solo cómo se reparte el pago (artículo 10.1.a).
Fuentes
- Código Civil (texto consolidado), artículo 396
- Ley 49/1960, sobre propiedad horizontal (texto consolidado), artículos 7, 9 y 10
Guía informativa basada en el texto oficial de la ley. Los estatutos de cada comunidad pueden añadir reglas propias: si hay dinero o un conflicto serio en juego, consulta con un administrador de fincas o un abogado.
