Cómo reclamar la deuda de un vecino moroso, paso a paso
Redacción de Guía de propietarios · Actualizado el
Respuesta rápida
La vía más rápida es el proceso monitorio especial de la Ley de Propiedad Horizontal. La junta aprueba la liquidación de la deuda, el secretario emite un certificado con el visto bueno del presidente, se notifica al moroso y se presenta la petición en el juzgado del lugar del edificio, sin necesidad de abogado ni procurador. El moroso tiene 20 días para pagar u oponerse.
Un vecino que no paga obliga a los demás a cubrir su parte. La ley da a las comunidades un procedimiento propio, rápido y barato: el monitorio especial de propiedad horizontal (art. 21 de la Ley de Propiedad Horizontal).
Antes de ir al juzgado
Merece la pena intentar un acuerdo: un recordatorio por escrito del administrador, una propuesta de pago a plazos. Muchas deudas se resuelven así. Mientras tanto, recuerda que:
- El moroso no puede votar en la junta mientras no esté al corriente (art. 15.2). Más detalles en ¿puede votar un moroso?.
- La convocatoria de cada junta debe incluir la lista de morosos con la advertencia de que no podrán votar (art. 16.2).
- La deuda genera intereses desde el día en que debió pagarse (art. 21.1).
Paso 1: la junta aprueba la liquidación de la deuda
En una junta (ordinaria o extraordinaria) se incluye en el orden del día la liquidación de la deuda del propietario, con su importe exacto y desglose, y se acuerda autorizar al presidente o al administrador a reclamarla judicialmente.
Paso 2: el certificado de deuda
El secretario de la comunidad emite un certificado del acuerdo de liquidación con el visto bueno del presidente, en el que consta el importe adeudado y su desglose (art. 21.3).
Si el secretario-administrador es un profesional colegiado que no va a intervenir en el juicio, basta su firma.
Paso 3: notificar al moroso
Hay que notificar la deuda al propietario de forma que quede constancia (burofax, carta certificada con acuse). Si no se le encuentra en el domicilio que comunicó, ni en el piso, la notificación puede hacerse en el tablón de anuncios de la comunidad durante al menos tres días (arts. 9.1.h y 21.3).
Paso 4: presentar la petición en el juzgado
| Detalle | Qué dice la ley |
|---|---|
| Juzgado | La sección civil del Tribunal de Instancia del lugar del edificio, o la del domicilio del deudor, a elección de la comunidad |
| Abogado y procurador | No son obligatorios para la petición inicial |
| Documentos | Certificado de deuda, acta de la junta y justificante de la notificación |
| Qué se puede incluir | Las cuotas que venzan hasta la notificación y los gastos de la reclamación (art. 21.3) |
| Contra quién | El propietario y, si es distinto, el titular registral del piso |
Paso 5: qué puede hacer el moroso
El juzgado le requiere para que en 20 días pague o se oponga:
- Si paga, se acaba el procedimiento.
- Si no hace nada, el juzgado dicta un auto y la comunidad puede pedir la ejecución: embargo de cuentas, sueldo o del propio piso.
- Si se opone, el asunto pasa a juicio. La comunidad puede pedir el embargo preventivo de bienes del deudor sin prestar fianza (art. 21.4). A partir de 2.000 euros, en el juicio ya hace falta abogado y procurador.
Si la comunidad usó abogado y procurador aunque no fueran obligatorios, el moroso tiene que pagar sus honorarios cuando no paga en plazo (art. 21.5), con los límites de la ley procesal.
El piso responde de la deuda
La deuda de comunidad va pegada al piso: el inmueble responde de las cuotas del año en curso y los tres años anteriores, aunque se venda (art. 9.1.e). Por eso, si el moroso vende, el comprador puede acabar respondiendo. Lo explicamos en comprar un piso con deudas de comunidad.
Además, esas cuotas tienen preferencia cuando varios acreedores reclaman a la vez: las del año en curso y los tres anteriores se cobran incluso antes que la hipoteca (art. 9.1.e, en relación con el artículo 1923 del Código Civil).
Te puede interesar: ¿Y si el moroso se opone al monitorio?
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo tiene la comunidad para reclamar?
Las cuotas de comunidad prescriben a los cinco años, porque son pagos periódicos (artículo 1966 del Código Civil). Cada cuota impagada empieza a prescribir desde el día en que debió pagarse.
¿Se puede publicar la lista de morosos en el portal?
Solo como forma subsidiaria de notificación, cuando no se ha podido notificar en el domicilio, y durante el tiempo necesario. Poner una lista permanente de morosos en el tablón puede vulnerar la protección de datos.
¿Se le puede cortar el agua o la luz al moroso?
No los suministros básicos que afecten a la habitabilidad. La junta sí puede acordar medidas disuasorias proporcionadas, como intereses más altos o la privación temporal de servicios no esenciales (piscina, pista de pádel), sin efecto retroactivo.
Fuentes
- Ley 49/1960, sobre propiedad horizontal (texto consolidado), artículos 9, 15 y 21
- Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil (texto consolidado), artículos 812 a 818
- Código Civil (texto consolidado), artículo 1966
Guía informativa basada en el texto oficial de la ley. Los estatutos de cada comunidad pueden añadir reglas propias: si hay dinero o un conflicto serio en juego, consulta con un administrador de fincas o un abogado.
