Mi edificio no tiene comunidad de propietarios constituida: ¿qué pasa?
Redacción de Guía de propietarios · Actualizado el
Respuesta rápida
Se aplica igualmente la Ley de Propiedad Horizontal. Un edificio con pisos de distintos propietarios y elementos comunes forma una comunidad aunque nadie haya otorgado el título constitutivo ni haya presidente. Para funcionar bien, conviene convocar una primera junta entre todos, nombrar presidente, pedir el NIF de la comunidad, abrir una cuenta y aprobar un presupuesto con su fondo de reserva.
Pasa en edificios antiguos o pequeños: los vecinos se reparten la luz de la escalera “a ojo”, nunca se ha hecho una junta y nadie es presidente. ¿Es legal?
La ley se aplica igual
La Ley de Propiedad Horizontal se aplica no solo a las comunidades constituidas formalmente, sino también a las que reúnen los requisitos del artículo 396 del Código Civil y no han otorgado el título constitutivo (art. 2.b). Es decir, si el edificio tiene pisos de distintos dueños y elementos comunes, ya es una comunidad de propietarios a efectos legales, con todos sus derechos y obligaciones.
Qué conviene hacer, paso a paso
- Primera junta: cualquier grupo de vecinos puede promoverla; si asisten todos y lo deciden, puede celebrarse sin convocatoria formal (art. 16.3).
- Nombrar presidente, y si queréis, secretario y administrador (art. 13).
- Pedir el NIF de la comunidad en Hacienda y abrir una cuenta a su nombre. Ver NIF y cuenta bancaria de la comunidad.
- Aprobar un presupuesto con su fondo de reserva, que debe ser al menos el 10 % (art. 9.1.f).
- Libro de actas: legalizarlo en el Registro de la Propiedad.
- Seguro del edificio: ver seguro de la comunidad.
El título constitutivo y las cuotas
El título constitutivo (la escritura de división horizontal) describe el edificio y cada piso, y fija las cuotas de participación (art. 5). Si no existe, se puede otorgar con el acuerdo de todos los propietarios ante notario, y después inscribirse en el Registro. Mientras tanto, podéis acordar un reparto provisional de gastos.
Edificios muy pequeños
Si no hay más de cuatro propietarios, los estatutos pueden prever un régimen de administración más simple, el de la comunidad de bienes del artículo 398 del Código Civil (art. 13.8).
Preguntas frecuentes
¿Y si somos solo dos o tres vecinos?
Si el edificio no tiene más de cuatro propietarios, pueden acogerse a un régimen de administración más simple, el del artículo 398 del Código Civil, si así lo prevén los estatutos (artículo 13.8).
¿Cuáles son las cuotas si no hay título?
Sin título no hay cuotas fijadas. Hasta que se otorgue, los vecinos pueden acordar un reparto provisional; para fijarlas formalmente hace falta el acuerdo de todos, un laudo o una resolución judicial (artículo 5).
Fuentes
- Ley 49/1960, sobre propiedad horizontal (texto consolidado), artículos 2, 5, 9.1.f, 13 y 16
- Código Civil (texto consolidado), artículos 396 y 398
Guía informativa basada en el texto oficial de la ley. Los estatutos de cada comunidad pueden añadir reglas propias: si hay dinero o un conflicto serio en juego, consulta con un administrador de fincas o un abogado.
